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央视新闻客户端
曾经被全行业吹上天的物业增值 “第二增长曲线”，如今迎来残酷大考！翻看各家港股上市物企2026年中期业绩不难发现，增值服务早已告别前些年集体上涨的行情，行业分化持续加剧。部分企业社区增值业务重拾双位数增长，也有不少企业主动收缩业务线，还有企业虽然收入下滑，但成功稳住甚至抬升了盈利水平。下面小新将结合多家代表性企业的半年报数据，盘点上市物企增值服务的收入占比与增长变化。增速分化社区增值业务是各家半年报披露最详尽的板块，也是行业冷暖差异最直观的体现。头部企业里，碧桂园服务的社区增值业务表现亮眼。上半年社区增值收入约23.08亿元，同比增长18.3%，占公司总营收9.4%。拆分来看，本地生活服务收入16.64亿元，同比上涨28.9%；社区零售、新能源充电桩、酒类业务增速分别达到46%、48%、32%。这份增长背后，是企业逐步降低对关联房企业务的依赖，把重心转向存量业主的市场化服务。永升服务、建发物业保持稳健增长。永升服务上半年社区增值收入同比上涨9.7%，板块毛利率32.8%，同比提升4.5个百分点，企业主动清退89个低毛利、低回款项目。建发物业社区增值业务维持约9%的同比增幅，家政、房屋美居、社区零售等刚需场景持续贡献营收。弘阳服务体量虽不大，但社区增值收入9128万元，同比增长15%，收入占比提升2.2个百分点至17.7%，毛利率30.2%。与此同时，不少企业选择收缩调整。保利物业社区增值收入约10.30亿元，同比下降14.4%；新城悦服务社区增值收入3.75亿元，同比下滑24.2%，企业明确对社区零售、设施运维业务做战略性缩减，减少车位销售收入。绿城服务园区服务收入12.7亿元，同比下降6.7%；万物云社区增值业务同样承压，收入小幅回落。即便是保持正增长的世茂服务，社区增值收入5.51亿元，同比仅上涨2.2%，增长动力偏弱。占比回落放大到全行业视角能发现，相比行业鼎盛时期，增值服务在物企整体营收中的占比已经整体回落。中指研究院发布的《2026中国物业服务百强企业研究报告》提到，百强企业基础物业服务收入占比提升至85.15%，增值服务收入占比12.61%，同比下降1.23个百分点。下滑主要来自非业主增值业务持续收缩，叠加各家企业对社区增值业务的战略调整。简单来说，经过一轮业务洗牌，基础物业服务重新坐稳物企收入基本盘。上市公司的数据也印证了这个趋势。保利物业上半年基础物业管理收入70.80亿元，同比增长11.9%；社区增值+非业主增值合计收入占比，从去年同期24.6%下降至19.8%。碧桂园服务社区增值占总营收9.4%，非业主增值收入2.34亿元，同比下降20.2%，占总营收比重降至1%左右，企业在业绩沟通会上表示，关联方收入占比已经不足1%。非业主增值业务收缩是行业共性现象。万物云开发商增值服务收入1.77亿元，同比下降19.3%；中海物业非业主增值收入约7.3亿元，同比下滑14.6%；世茂服务非业主增值收入仅3130万元，同比大跌48.9%，营收占比不足1%；招商积余平台增值服务收入1.65亿元，同比下降27.33%；绿城服务也在持续压缩开发商配套业务，降低对母公司地产板块的依赖。曾经依靠案场服务、尾盘销售、前期咨询撑起的非业主增值业务，随着新房市场降温，增长空间持续收窄。盈利优先经过这一轮调整，物企做增值服务的思路已经变了：不再一味追求营收规模，盈利质量才是核心考核目标。保利物业就是典型。虽然社区增值收入同比下滑14.4%，但板块毛利率大涨6.85个百分点至46.78%，成为公司三大业务板块里盈利水平最高的业务。企业在半年报中解释，核心是精简业务品类，优化产品结构，主动砍掉那些看着营收可观、实际不赚钱的项目。永升服务也是同样思路，清退低效项目之后，社区增值毛利率抬升至32.8%；弘阳服务社区增值毛利率稳定在30.2%。但盈利改善并不是行业普遍现象。世茂服务社区增值毛利率从去年同期21.6%下降至15.9%，基础物业毛利率也同步下滑，期内企业仍处于亏损状态。招商积余专业增值服务毛利率由9.53%降至7.30%，中海物业整体毛利率同比回落2个百分点至14.9%。绿城服务园区增值毛利率小幅下行；万物云社区增值盈利底子尚可，但增长乏力。不难看出，社区增值想要持续赚钱，核心是打通供应链、提升业主复购，而不是盲目铺品类、扩业务。综合来看，2026年上半年上市物企增值服务的格局已经清晰。社区增值赛道分化加剧，能跑出高增长的企业，大多深耕业主日常刚需场景；非业主增值业务还在持续出清，短期很难迎来反转。行业对增值业务的期待，也从过去追捧“第二增长曲线”的概念，回归到能否稳定创造利润的现实考量。经营创新，赋能未来！PMIF 物业经营创新者论坛即将在深圳启幕。面对物业行业存量博弈，寻找新增长赛道迫在眉睫。本次论坛邀请多位行业领军嘉宾，从资产管理、物业养老、社区零售、车生活服务等维度，拆解社区增值服务落地实践，圆桌研讨物业多种经营的机会与痛点。
炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！ 来源：环球老虎财经app “搭上”MLCC概念的华瓷股份连“砍”六板，一举成为投资者关注的焦点，也让藏身其后的新华联系傅军、东岳系张建宏再次站在了资本市场的聚光灯下。需要注意的是，暴涨行情之下，华瓷股份的MLCC业务成色究竟如何，仍需未来业绩的验证。 MLCC火爆的行情，将“新玩家”华瓷股份推至台前。 9月22日，MLCC概念股华瓷股份的暴涨行情仍在持续，公司开盘“一”字封死涨停，成功走出6连板，最终报收26.47元/股。 除了MLCC行业近期利好频传外，华瓷股份的暴涨同样离不开一众资金的力挺。以9月21日的龙虎榜数据为例，中国银河绍兴鲁迅中路净买入2087.49万元，而这正是游资“赵老哥”的常用席位。 得益于大批资金的“抬轿”，间接持股华瓷股份的新华联系掌门人傅军与东岳系掌门人张建宏，在这轮行情中收益颇丰。需要注意的是，傅军与华瓷股份的渊源最早可追溯至公司创立之初，甚至曾一度成为公司的共同控制人；而张建宏则是因为与傅军的债务纠纷，2025年经法院裁定，由东岳高分子受让1500万股抵债，被动入局。 不过，二者最终能斩获多少收益，取决于华瓷股份MLCC业务究竟有多少含金量。从公司公告内容看，其销售给潮州三环的氧化锆粉体尚处于小量验证阶段，未实现批量供货，也未形成稳定销售收入，醴陵新产线仍处规划阶段、尚未开工。换言之，MLCC这张牌眼下仍停留在验证阶段，离真正兑现业绩尚有不短的距离。 “暴走”的华瓷股份 “跨界”布局MLCC的华瓷股份，正享受着这轮科技叙事带来的估值红利。 9月22日，MLCC概念股华瓷股份开盘“一”字封死涨停，走出6连板，最终报收26.47元/股。根据同花顺数据，华瓷股份短期涨幅显著，9月15日至22日期间，该公司股价累计涨幅高达77.18%，一度触发股票交易异常波动。 华瓷股份夸张的市场表现背后，自然少不了多路“抬轿”资金轮番接力。从9月21日的龙虎榜来看，国泰海通南京胜利路净买入522.34万元，国新证券北京分公司净买入2165.79万元，中国银河绍兴鲁迅中路净买入2087.49万元，国联民生上海虹口区杨树浦路净买入2056.65万元，国新证券北京中关村大街净买入1982.71万元。 其中，中国银河绍兴鲁迅中路正是游资“赵老哥”的常用席位，其操作风格以龙头接力打法著称，偏好聚焦当下主线题材，是这轮六连板行情中辨识度最高的游资标签之一。 除了游资的明牌接力，量化资金的参与也不容忽视，尽管单只持仓规模不大，但量化策略的趋同交易特征，在股价连续涨停的过程中形成了隐性的助涨效应。 资金为何选择“抱团”华瓷股份呢？公开资料显示，华瓷股份的主营业务是日用陶瓷、艺术陶瓷系列产品的生产、批发和零售。公司的主要产品是色釉陶瓷、釉下五彩瓷。此轮公司股价暴涨，则主要得益于公司在MLCC赛道的布局。 消息面上，早在8月10日华瓷股份便在互动易上表示，公司纳米氧化锆、氧化锆研磨珠已在新能源、电子元器件、医用齿科领域实现应用，产品供应潮州三环、湖南裕能等客户；9月2日公司再次在互动易上表示，其氧化锆粉体进入潮州三环MLCC粉体供应商验证体系，相关产能满负荷生产并规划新生产线；9月11日，公司进一步透露粉体纯度最高达99.995%，可适配MLCC等领域。 需要注意的是，面对暴涨的股价，华瓷股份似乎有些“慌”。9月16日，华瓷股份发布《关于市场传闻的澄清及风险提示的公告》并强调，公司销售给潮州三环的粉体尚处于小量验证阶段，暂未实现批量供货；陶瓷新材料业务整体收入规模较小，占公司总营业收入比例为1.15%，对公司整体业绩贡献有限；越南项目尚处于投产爬坡阶段，意向订单不代表已锁定合同，相关业务均存在较大不确定性。 华瓷股份的暴涨同样离不开行业层面的“疯狂”。须知，MLCC眼下正卡住AI时代的咽喉。一台AI服务器MLCC用量约2.8万颗，13倍于传统服务器，2026年AI服务器MLCC需求同比激增近九成。而高端产能从建厂、调试到通过客户认证需要两年以上，主要厂商稼动率早已超过九成，远水难解近渴。 而华瓷股份布局的纳米氧化锆粉体，正是MLCC陶瓷粉体的关键改性添加剂，华瓷股份的布局方向恰好卡在了MLCC产业链最紧缺的上游环节，这也是资金愿意为其买单的核心叙事。 坐享盛宴的资方 在这轮暴涨行情中，傅军与张建宏作为华瓷股份两大外部股东，坐享了股价飙升带来的丰厚账面浮盈。据悉，二者是因为早年的一系列资本布局与债务纠葛，机缘巧合地同时出现在华瓷股份的股东名单中。 其中，新华联掌门人傅军与华瓷股份的渊源最早可追溯至公司创立之初。彼时，傅军便参与进了华瓷股份的发展中，并注入资金引进先进生产线，助力公司成长为日用陶瓷行业龙头。 此后，傅军通过新华联亚洲与许君奇签署《一致行动协议》，双方作为公司共同控制人，对公司实施共同控制。至2024年12月31日，该协议到期后不再续签，傅军的身份从共同实际控制人转变为单纯的财务投资者，目前傅军通过新华联亚洲持有华瓷股份1600万股，占公司总股本的5.48%。 张建宏进入华瓷股份的路径则与傅军截然不同。2022年5月，新华联亚洲将其持有的华瓷股份3000万股股票质押给张建宏旗下的山东东岳高分子材料有限公司（以下简称东岳高分子），以此作为债务担保。 后因新华联亚洲未能按期履行债务，东岳高分子向法院申请强制执行，山东省桓台县人民法院于2025年4月29日裁定，将新华联亚洲持有的1500万股无限售流通股划转至东岳高分子名下，用于抵偿同等金额债务，该司法划转当日执行完毕。 而东岳高分子控股股东为东岳氟硅科技集团，后者由港股东岳集团有限公司全资持有，东岳集团目前无实控人，作为东岳集团创始人和核心表决权方之一，张建宏借此成为华瓷股份股东。这一入局方式，与傅军主动投资、长期持股的路径形成鲜明对比。 值得一提的是，傅军与张建宏同样有着千丝万缕的关联。早年傅军的新华联作为外部资本入局东岳集团，出资扶持张建宏将氟硅产业做大，资本方与实业创始人一度并肩作战，联手将东岳集团、东岳硅材推向资本市场。 不遂人愿的是，后续新华联因凶猛扩张陷入债务重整危机，而傅军持有的东岳股权大量质押，或许是为防止外来资本入主打乱企业经营，张建宏联合本地股东构建一致行动阵营，公司实控人由傅军变为无实控人，双方从昔日盟友转变为同一家上市公司内互相制衡的博弈对手。 自9月15日本轮行情启动以来，华瓷股份在短短数个交易日内累计涨幅超过77%，对应两位股东的持股市值随之大幅飙升。按9月22日收盘价26.47元估算，傅军通过新华联亚洲持有的1600万股对应市值约4.24亿元；东岳高分子持有1500万股对应市值约3.97亿元。这也意味着，二者所持股份对应的市值，在短短六个交易日内均上涨了超过1.5亿元。 MLCC业务成色几何？ 事实上，华瓷股份未来能走多远，仍取决于其MLCC业务的成色，其中公司掌舵人许君奇无疑是关键变量。 许君奇出身醴陵乡间，早年在瓷厂干苦力，从底层窑工一步步接手濒临倒闭的乡镇瓷厂，当年多次登门游说打动傅军引入新华联投资，把小瓷厂做成国内日用炻瓷出口龙头，数十年始终深耕陶瓷材料。 随着AI浪潮的到来，许君奇窥见公司下一步发展的方向，在稳住传统日用瓷的同时，主动向高端电子材料跨界。 市场真正博弈的正是其从传统日用陶瓷向高端电子新材料转型的预期。目前公司氧化锆粉体送样潮州三环并进入小批量验证，材料方向契合MLCC、半导体陶瓷、新能源等热门赛道；无锡半导体精密陶瓷研讨会放大了产业想象，越南东盟陶瓷谷项目点火投产又带来海外产能释放的预期。 但正如华瓷股份在公告中强调的那样，公司氧化锆粉体虽进入潮州三环，但尚未实现大规模批量供货，暂未形成稳定的销售收入。业绩层面，2026年上半年，公司陶瓷新材料板块实现营业收入664万元，占公司总营业收入比例为1.15%；公司主营业务仍为日用陶瓷，日用陶瓷收入占公司营业收入约90%。而陶瓷新材料当前收入主要来源于氧化锆研磨微珠、齿科陶瓷。 此外，公司醴陵新的氧化锆产线尚处于规划阶段，尚未开工建设，能否落地、何时投产均存在不确定性；越南东盟陶瓷谷项目虽于9月9日点火投产，但项目从投产到达产存在爬坡周期，无法投产后立刻实现满产运行。 产品层面，市场上氧化锆粉体纯度最高为99.999%（5N）级别，而华瓷股份氧化锆粉体纯度最高为99.995%（4N5）级别，仍存在进步空间。 综合来看，华瓷股份的MLCC故事，眼下仍停留在送样验证与产能规划阶段，离批量供货、稳定收入尚有距离，其MLCC业务的成色最终要看验证、产能与订单能否落地。
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